Ziemia: Skarb bez ochrony

Krzysztof Losz   5 stycznia 2013 http://www.naszdziennik.pl/mysl/20041,skarb-bez-ochrony.html

Polska jest krajem zasobnym w ziemię rolniczą, choć znaczna jej część to grunty niskich klas. Niestety, ta zasobność nie przekłada się na dostępność użytków rolnych na rynku, które mogliby kupić rolnicy chcący powiększyć swoje gospodarstwa. Trudno jest im kupić nawet ziemię, którą sprzedaje państwo.

Jak wynika z danych Głównego Urzędu Statystycznego, w 2012 r. w posiadaniu rolników znajdowało się około 17,2 mln ha – to więcej niż połowa powierzchni kraju (31,3 mln ha). Przy czym same użytki rolne to 15 mln ha, resztę zajmują np. działki, na których stoją budynki gospodarcze, stawy czy nieużytki. Trzeba też zauważyć, że dominujący u nas rolnicy indywidualni mają w swoich rękach 15,4 mln ha gruntów.

Niestety, z roku na rok maleje powierzchnia nieruchomości rolnych – w 2011 r. zajmowały one prawie 17,8 mln ha, czyli o prawie 600 tys. ha więcej niż w ubiegłym roku. A jeszcze w 2002 roku, podczas Powszechnego Spisu Rolnego, podano, że powierzchnia gospodarstw rolnych wyniosła 19,3 mln hektarów. Z kolei pierwszy spis rolny w III RP (1996 r.) pokazał, że wtedy w rękach rolników było blisko 21 mln ha ziemi. Ale przez ten czas wielu rolników zrezygnowało z produkcji, a ich ziemia została rozparcelowana na działki budowlane – ten proces widać zwłaszcza na wsiach leżących wokół dużych miast, które straciły rolniczy charakter.

Małe gospodarstwa

Jeśli chodzi o wielkość gospodarstw, to Polska jest krajem z rozdrobnionym rolnictwem. Średnią powierzchnię gospodarstwa GUS oblicza na 11,13 ha, a Agencja Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa na 10,38 ha, ale ARiMR liczy tylko działki rolne, na które wypłaca dopłaty bezpośrednie. Niemniej obserwujemy stopniową koncentrację ziemi, bo co roku rośnie powierzchnia przeciętnego gospodarstwa. ARiMR podaje, że największe gospodarstwa mamy w województwach: zachodniopomorskim (30,67 ha), warmińsko-mazurskim (22,88 ha) i lubuskim (20,78 ha). Najmniej ziemi mają rolnicy z województw: małopolskiego (3,88 ha), podkarpackiego (4,56 ha) i świętokrzyskiego (5,49 ha). Dla porównania – w woj. dolnośląskim przeciętne gospodarstwo ma 16,05 ha, w kujawsko-pomorskim – 15,04 ha, lubelskim – 7,45 ha, łódzkim – 7,52 ha, mazowieckim – 8,50 ha, opolskim – 17,99 ha, podlaskim – 12,20 ha, pomorskim – 18,94 ha, śląskim – 7,14 ha, a w wielkopolskim – 13,41 hektara.

Proces powiększania gospodarstw rolnych wymusza przede wszystkim ich specjalizacja, jeśli bowiem ktoś chce utrzymywać się z rolnictwa, to niezależnie, czy zajmuje się hodowlą zwierząt, czy uprawą roślin, musi dysponować sporym areałem (wyłączając np. gospodarstwa ogrodnicze). Niemniej rolnicy w całym kraju narzekają na brak wolnych gruntów do kupienia. Nie każdy ma szczęście, że może kupić grunty od sąsiada, który np. przechodzi na emeryturę i sprzedaje swoje nieruchomości. Sytuacja byłaby pod tym względem o wiele lepsza, gdyby nie bieda i bezrobocie, jakie dotykają miliony Polaków. Część drobnych rolników z chęcią sprzedałaby swoją ziemię innym producentom, ale tego nie robi, bo ma przynajmniej ubezpieczenie w KRUS, a to, co uda się wyhodować lub zebrać w gospodarstwie, zapewnia rodzinom minimum egzystencji.

– Gdyby w Polsce nie było takich problemów z pracą, wielu rolników już dawno sprzedałoby ziemię, żyliby z tego, co zarobiliby w mieście – mówi Agnieszka Romanowska, doradca zawodowy. – Do pozbywania się ziemi wielu rolników zniechęcają ponadto przykre doświadczenia z początku lat 90. ubiegłego wieku, gdy z zakładów przemysłowych zwalniano najpierw tzw. chłoporobotników. Przed nędzą ratowało ich wtedy tylko to, że mieli kawałek ziemi. Więc teraz swoje grunty traktują jako najpewniejsze zabezpieczenie na przyszłość – dodaje. Dlatego można powiedzieć, że mamy w kraju głód ziemi, bo chętnych na jej kupno jest więcej niż potencjalnych gruntów do nabycia.

Drogie użytki rolne

Ziemia rolna w Polsce od kilkunastu lat systematycznie drożeje – w niektórych latach ten wzrost cen sięgał nawet 50 procent. Pośrednicy nieruchomości spodziewają się, że jeszcze przynajmniej przez kilka lat będziemy notować dwucyfrowy wzrost wartości działek rolnych. Co istotne, droższe są grunty sprzedawane przez osoby prywatne niż państwowa ziemia zbywana przez Agencję Nieruchomości Rolnych. Według najnowszych danych dotyczących III kwartału 2012 r. średnia cena hektara ziemi sprzedawanego przez ANR wyniosła 20 tys. 557 zł, podczas gdy prywatne grunty były o kilka tysięcy zł droższe.

Najwyższe ceny uzyskano w województwach: dolnośląskim (32,7 tys. zł), wielkopolskim (27,9 tys. zł) i opolskim (23,9 tys. zł), a najniższe w województwach: świętokrzyskim (13,2 tys. zł), lubuskim (13,3 tys. zł) i lubelskim (13,6 tys. zł/ha). ANR podaje, że w porównaniu z III kwartałem 2011 r. ziemia podrożała o 3443 zł, czyli o 20 procent.

GUS, który podaje ceny nieruchomości rolnych, sumując sprzedaż prywatną i państwową, informuje, że w III kwartale minionego roku za jeden hektar gruntu płacono przeciętnie 24 tys. 736 zł – to o 5 tys. zł więcej niż w III kwartale 2011 roku i prawie 7 tys. zł więcej niż w tym samym okresie 2010 roku. Co ciekawe, najwyżej wyceniano ziemię w Wielkopolsce (32 tys. zł), w woj. kujawsko-pomorskim (31,9 tys. zł) i opolskim (30 tys. zł). To potwierdza zjawisko obserwowane od lat, że największy popyt na ziemię rolniczą występuje na Kujawach i w Wielkopolsce, a przez to i grunty tam są drogie.

Oczywiście, jak w przypadku każdych statystycznych zestawień, to tylko pewne dane orientacyjne, bo wartość konkretnej nieruchomości nie zależy wyłącznie od klasy ziemi, ale również od jej położenia, sąsiedztwa czy wreszcie od wielkości. Dlatego np. w Banku Ziemi można znaleźć oferty niedużych działek wycenianych po 1-2 zł za metr kwadratowy – wtedy za 3-hektarową nieruchomość trzeba zapłacić 30-60 tys. złotych. Ale też nie brakuje propozycji sprzedaży dużych gospodarstw rolnych, których wartość jest spora. Przykładami mogą być choćby nieruchomości koło Ustki: w jednym przypadku za 100 ha trzeba zapłacić 2,5 mln zł (2,5 zł za m²), a w drugim za 75 ha sprzedający chce dostać ponad 3,7 mln zł (prawie 5 zł za m²). Z kolei w Goleniowie 57 ha wyceniono na 1,25 mln zł (2,19 zł za m²). Jeszcze więcej pieniędzy – 9 mln zł – musi mieć osoba, która chciałaby kupić gospodarstwo we wsi Grabowo w gminie Gołdap. Ma ono jednak powierzchnię aż 460 ha (1,95 zł za m²). Jeśli ktoś szuka mniejszej działki, może kupić 12 ha ziemi w gminie Łęczyca za jedyne 324 tys. zł (2,7 zł za m²).

Dla porównania – trzyhektarowa nieruchomość spod Bytowa, którą sprzedaje ANR, ma cenę wywoławczą 43 tys. 850 zł (prawie 1,5 zł za m²).

Ziemia dla rolników

Nie każdy może jednak kupić ziemię rolną: może to uczynić tylko ktoś, kto ma przynajmniej zawodowe wykształcenie rolnicze – może to też zrobić osoba legitymująca się średnim lub wyższym wykształceniem nierolniczym. Kwalifikacje rolnicze posiada też ten, kto osobiście prowadził gospodarstwo rolne przez 5 lat lub przez 5 lat pracował w gospodarstwie rolnym. Musi też mieć stałe zameldowanie w gminie, gdzie chce kupić grunt, ponadto po zakupie ziemi gospodarstwo takiego rolnika nie może mieć powierzchni większej niż 300 hektarów.

Państwowe grunty są zbywane na przetargach ograniczonych (adresowanych do osób z danej gminy) lub nieograniczonych, ale nasze prawo stanowi, że w pewnych przypadkach ANR może zablokować transakcję kupna-sprzedaży nawet między osobami fizycznymi. Wtedy Agencja może sama nabyć taki grunt, korzystając z prawa pierwokupu (musi zapłacić tyle, na ile umówili się niedoszli kontrahenci, chyba że cenę ziemi obniży sąd). ANR może bowiem uznać, że zakup gruntu przez konkretnego nabywcę jest niezgodny z polityką rolną państwa: zazwyczaj chodzi o zapobieżenie nadmiernej koncentracji ziemi przez jednego nabywcę czy też wyeliminowanie spekulacji ziemią. Ale z takich uprawnień Agencja korzysta bardzo rzadko.

Trzeba jednak pamiętać, że zanim notariusz sporządzi umowę kupna-sprzedaży, ANR sprawdzi, czy kupujący grunty rolne ma do tego prawo. Jeśli w ciągu 30 dni nie zostaną zgłoszone zastrzeżenia, uznaje się, że można bez problemu podpisać taki kontrakt.

Państwo za mało pomaga

Nabycie ziemi to mimo wszystko drogi interes, bo niewielu rolników stać na jej zakup – nie mają oni aż takich zasobów finansowych w gotówce. Przyjmując bowiem, że hektar gruntu kosztuje około 25 tys. zł, rolnik musiałby wydać na jego zakup 25 ton pszenicy (w najlepszych gospodarstwach średnie plony pszenicy z hektara to około 7 ton), ponad 4 tony żywca wieprzowego lub wołowego czy też około 21 tys. litrów mleka.

To bardzo dużo, bo przecież od tego, co rolnik dostaje w skupie, trzeba odliczyć koszty produkcji, więc w jego kieszeni zostaje niewiele pieniędzy i tym samym ma on ograniczone możliwości nabywcze. Dlatego tak ważne jest to, aby państwo wspierało finansowo rolników chcących kupić ziemię na powiększenie swoich gospodarstw.

Niestety, okazuje się, że pomoc na zakup ziemi przez rolników indywidualnych jest mała. Teoretycznie można się starać o przyznanie kredytu preferencyjnego na zakup użytków rolnych (część odsetek płaci za rolnika budżet państwa). Może on być udzielony na utworzenie nowego gospodarstwa rolnego (musi ono mieć powierzchnię równą przynajmniej średniej wojewódzkiej, ale nie większą niż 300 ha) czy też na powiększenie już istniejącego. Zgodnie z decyzją UE z 2009 roku polski rząd może wydać na pomoc dla rolników przy zakupie 400 mln zł i dotyczy to okresu 2010-2013. Unia zakładała, że przy tym wsparciu rolnicy kupią 600 tys. ha ziemi. Ale do osiągnięcia tego wskaźnika wciąż daleko, bo Agencja Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa wypłaciła bankom do tej pory tylko niespełna 150 mln zł na dopłaty do oprocentowania kredytów na zakup ziemi – za ich pomocą rolnicy kupili niespełna 150 tys. hektarów. Z kolei Agencja Nieruchomości Rolnych udzieliła producentom rolnym pomocy przy zakupie państwowej ziemi w latach 2010-2011 na kwotę niespełna 25 mln zł (danych za 2012 rok jeszcze nie ma). Tak więc raczej nie wykorzystaliśmy do końca 2012 roku nawet połowy unijnego limitu i trudno się spodziewać, żeby w 2013 r. udało się wydać resztę pieniędzy. Chyba że administracja państwowa zacznie działać energiczniej, bo przecież obecny rok będzie ostatnim, gdy można jeszcze będzie udzielać preferencyjnych kredytów na zakup ziemi rolnej. Tym bardziej że rolnicy zgłaszają o wiele wyższe zapotrzebowanie na takie pożyczki, niż ARiMR i ANR są w stanie przydzielić.

Ale problem z kredytami preferencyjnymi jest jeszcze inny. Jeśli bowiem np. jeden rolnik chce sprzedać ziemię drugiemu rolnikowi, ale ten pierwszy w przeszłości zaciągnął na zakup gruntu kredyt z dopłatą do oprocentowania, to ten drugi nie może już z takiego wsparcia skorzystać. Z tego powodu część transakcji nie dochodzi do skutku.

Cudzoziemcy czekają na 2016 rok

Sytuacja na rynku gruntów rolnych zmieni się w Polsce diametralnie po 1 maja 2016 roku, gdy cudzoziemcy z państw UE będą mogli bez problemów kupować ziemię pod uprawę roślin i hodowlę zwierząt. Skończy się bowiem wtedy 12-letni okres ochronny, jaki uzyskał nasz kraj podczas negocjacji akcesyjnych – zaczął on być liczony od 1 maja 2004 r., czyli momentu przyłączenia Polski do Unii. Teraz cudzoziemcy mogą kupować grunty rolne w naszym kraju, ale pod warunkiem, że uzyskają zgodę od ministra spraw wewnętrznych, który wcześniej pyta o opinię ministra rolnictwa. – Według oficjalnych danych obywatele UE kupili dotychczas w Polsce tylko 2 tys. ha ziemi, a 100 tys. ha jest wydzierżawione przez spółki z mniejszościowym kapitałem zachodnim – mówił na jednym z posiedzeń sejmowej Komisji Rolnictwa i Rozwoju Wsi Zbigniew Abramowicz, dyrektor departamentu gospodarki ziemią w ministerstwie rolnictwa. Ale eksperci twierdzą, że te dane są zaniżone, bo tysiące hektarów ziemi zostały kupione przez obcokrajowców przez podstawione osoby, a prawdziwi właściciele tych gruntów ujawnią się po 1 maja 2016 roku.

Dyrektor Abramowicz podkreślał, że także po zakończeniu okresu ochronnego cudzoziemcy będą musieli spełniać warunki przystąpienia do przetargów na zakup ziemi, czyli muszą być zameldowani przez 5 lat w danej gminie, muszą osobiście prowadzić gospodarstwo i posiadać odpowiednie wykształcenie rolnicze. – ANR powinna jednak przyspieszyć sprzedaż państwowych gruntów polskim rolnikom, aby po 1 maja 2016 roku nie wykupili tej ziemi cudzoziemcy – podkreśla Wiktor Szmulewicz, prezes Krajowej Rady Izb Rolniczych. – Na Zachodzie ziemia jest wciąż o wiele droższa niż w Polsce, ponadto w takich krajach jak Holandia czy Dania brakuje wolnych gruntów rolnych i tamtejsi farmerzy z chęcią przyjadą kupować ziemię w Polsce – podkreśla Jerzy Chróścikowski, szef rolniczej „Solidarności”.

Co więcej, niektórzy specjaliści obawiają się, że obcokrajowcy wykupią nie tylko państwową ziemię, jakiej nie zdąży sprzedać ANR, ale również w ich ręce trafi wiele gruntów prywatnych. Bo zachodni kupcy będą mogli przebić oferty cenowe zgłaszane przez polskich rolników. Tu często nie będzie sentymentu – kto da więcej, ten zostanie właścicielem ziemi.

Co z rodzinnymi?

W Konstytucji zapisano, że podstawą ustroju rolnego w Polsce jest gospodarstwo rodzinne, czyli takie, które ma nie więcej niż 300 hektarów. Ten model daje szansę na utrzymanie tradycyjnego charakteru polskiej wsi, jej bioróżnorodności, walorów przyrodniczych, środowiskowych. Ale polityka państwa nie może się ograniczać tylko do zapisu o gospodarstwach rodzinnych. Na razie w bliskiej perspektywie czasowej nie widać dla nich zagrożeń, chociaż wielu wpływowych ekonomistów i polityków opowiada się za zmianą tego modelu. Ich zdaniem, rację bytu mają tylko wielkie gospodarstwa towarowe, a te małe powinny po prostu zniknąć. To dlatego postuluje się np. likwidację KRUS, obciążenie rolników wysokimi podatkami, aby zmusić ich do sprzedaży ziemi, którą przejęłyby duże gospodarstwa, często będące w rękach obcokrajowców. Miejmy nadzieję, że taki scenariusz nigdy nie zostanie zrealizowany.

Krzysztof Losz